뉴홈 공고문을 열어보면 공공분양의 종류인 나눔형·선택형·일반형이라는 이름부터 낯설다. 분양가가 시세보다 싸다는 것까지는 다들 아는데 실거주의무 기간이나 되팔 때 조건은 유형마다 완전히 다르다는 건 의외로 잘 안 알려져 있습니다. 특히 이직이나 발령 가능성을 늘 염두에 둬야 하는 직장인의 경우, 이 실거주의무 기간은 단순한 부칙이 아니라 앞으로 몇 년의 거주 계획을 사실상 묶어두는 변수가 될 수도 있습니다.
나눔형 · 선택형 · 일반형?
뉴홈 공공분양은 자금 마련 방식과 시세차익을 나누는 방식에 따라 세 갈래로 나뉜다.
일반형은 우리가 알던 전통적인 분양 방식이다. 분양가를 한 번에 치르고 소유권을 온전히 가져간다. 나눔형은 이익공유형이라고도 부르는데 분양가를 시세보다 훨씬 낮게 책정하는 대신 나중에 되팔 때 생기는 차익 일부를 공공(LH 등 사업 주체)과 나누는 구조다. 선택형은 처음 일정 기간은 임대로 살다가 이후 분양으로 전환할지 계속 임대로 살지를 입주자가 직접 정할 수 있는 방식입니다.
셋 다 초기 부담을 낮춰준다는 점은 같지만 그 후 붙는 조건이 다 다른데요. 그리고 그중 실제로 가장 크게 체감되는 부분은 아래에서 알아 볼 실거주의무 기간입니다.
나눔형: 거주의무 5년, 판 금액도 나눠야 한다
나눔형은 분양가가 시세의 70% 수준으로 낮게 책정되는 만큼 제약이 어느정도 있는데요.
거주의무 기간이 5년이라는 점입니다. 입주 후 5년은 원칙적으로 실제 거주해야 하고 이 기간을 다 채우지 못하고 이사를 나가야 하는 상황이 생기면 곤란해질 수 있다. 지방 발령이나 이직으로 근무지가 바뀔 가능성이 있는 직장인이라면 이 5년이라는 숫자를 신청 전에 반드시 감안해야 합니다.
그리고 나눔형에서 가장 크게 다가오는 부분은 나중에 이 집을 처분할 때 시세차익을 혼자 다 가져가지 못한다는 점이다. 환매 시 발생하는 차익은 수분양자가 70%, 공공이 30%를 가져가는 구조로 알려져 있습니다. 분양가는 낮게 들어가지만 나중에 집값이 올라도 그 이익의 일부는 공공과 나누게 되는 셈인거죠. 전매제한 기간도 별도로 정해지는데 정확한 기간은 지역과 분양가 수준에 따라 단지마다 달라서 관심 있는 단지의 입주자모집공고문에서 직접 확인해야 합니다.
선택형: 6년은 임대, 그다음은 마음대로
선택형은 이름 그대로 선택권이 핵심이에요. 입주 후 첫 6년은 임대로 거주하고 그 이후에 분양으로 전환할지 그대로 임대로 살지를 입주자가 결정합니다.
이 방식의 장점은 초기에 분양을 확정 짓지 않아도 된다는 유연함이죠. 6년 사이에 직장이나 생활 여건이 바뀔 가능성이 있는 사람이라면 처음부터 매입을 확정하지 않고 일단 살아보면서 판단할 수 있다는 게 매력적으로 다가올 수 있다.
다만 분양을 선택하는 시점의 분양가가 처음 입주할 때 예상했던 금액과 다를 수 있다는 건 알아둬야 하겠죠? 분양전환가는 입주 시점의 추정분양가와 실제 전환을 결정하는 시점의 감정가를 평균 내어 산정하는 방식으로 알려져 있습니다. 즉 6년 사이 주변 시세가 많이 오르면 분양전환가도 함께 올라갈 수 있다는 뜻입니다. 최근 본청약에서 감정가가 예상보다 높게 나와 갈등이 생겼다는 기사들도 있는 만큼 이 부분은 낙관적으로만 볼 건 아니에요. 분양으로 전환하면 그 시점부터 별도의 거주의무와 전매제한이 다시 적용되는 점도 주의해주세요!
일반형: 의무 기간은 짧고 조건은 단지마다 다르다
일반형은 나눔형·선택형과 달리 처분 시 시세차익을 공공과 나누지 않는다. 집을 팔았을 때 생기는 이익은 전부 분양받은 사람 몫이다. 이 점에서는 셋 중 가장 익숙하고 단순한 구조다.
대신 거주의무 기간은 분양가 수준에 따라 갈리는데요. 분양가 상한제가 적용되는 수도권 공공택지 기준으로는 분양가가 인근 시세의 80~100% 수준이면 3년, 80% 미만이면 5년이 적용되는 것으로 알려져 있습니다. 분양가가 낮게 책정될수록 거주의무 기간이 길어지는 방향으로 설계돼 있다고 보면 된다. 어느 단지가 3년이고 어느 단지가 5년인지는 개별 공고문에서 확인하는 과정이 꼭 필요하다.
직장인의 경우, 뭐가 중요할까?
세 유형의 차이를 제도 설명으로만 읽으면 잘 와닿지 않는데요. 그런데 발령이나 이직 가능성을 안고 사는 직장인 입장에서 보면 얘기가 좀 달라집니다.
첫째, 실거주의무를 채우지 못하는 상황이 생겼을 때 감수해야 하는 부담이 유형마다 다릅니다. 나눔형처럼 의무 기간이 길고 시세차익까지 나눠야 하는 구조라면 중간에 거주지를 옮겨야 할 때 선택지가 더 좁아집니다.
둘째, 나중에 집을 팔았을 때 실질적으로 손에 쥐는 돈이 유형마다 다릅니다. 같은 시세 상승분이라도 일반형은 전부 내 몫이지만 나눔형은 상당 부분을 공공에 내줘야 합니다. 장기적으로 자산을 불려가는 관점에서 보면 이 차이는 작지 않습니다.
셋째, 선택형의 유연함은 아직 진로나 거주 계획이 확정되지 않은 사회초년생이나 신혼부부 직장인에게는 매력적일 수 있지만 그만큼 분양전환 시점의 가격 불확실성이라는 리스크를 같이 안고 가야 한다는 걸 이해하고 있어야 합니다.
나에게 가장 잘 맞는 유형은?
정리하면, 안정적으로 한 지역에서 오래 근무할 계획이고 자산 증식도 온전히 챙기고 싶다면 일반형이, 초기 자금 부담을 최대한 낮추고 시세차익 일부를 내주더라도 저렴하게 내 집을 마련하고 싶다면 나눔형이, 아직 거주 계획이 유동적이라 분양 여부를 나중에 결정하고 싶다면 선택형이 더 맞을 수 있습니다.
